최근 3년 전 청약에 당첨되었던 아파트가 준공되어 입주를 진행하였습니다. 청약 당첨이 되었던 아파트는 분양가만 6억 2천만 원(발코니확장 포함)으로 사실 적은 금액이 아니었습니다. 그래도 이왕 당첨되었고 그때까지만 해도 아파트의 가격은 오늘이 가장 싸다는 말이 돌 정도로 부동산 시장이 희망으로 가득 차 있었습니다. 사실 그 시점에도 어느 정도 부동산에 버블이 올라와 있고 이 상승이 오래가지 않을 거라는 생각을 계속하고 있었지만 아파트 값이 어느 정도 빠진다고 해도 분양가까지는 떨어지지 않을 거라는 생각을 내심 갖고 있었던 것 같습니다.
(무엇보다 난생 처음 청약이 당첨된 아파트에 애정이 있었다고 할까요. 위치도 경기도 이긴 하나 바로 옆에 상암과 DMC 역이 있어서 지리적으로도 조건이 좋다고 생각했습니다.)
그러나 막상 금리 인상의 시기가 찾아오고 생각보다 부동산의 혹한기는 더 깊었습니다. 작년 말 아파트 준공식이 이루어지고 곧바로 전세와 월세를 내놓았으나 매물이 모두 얼어붙고 전세는커녕 월세도 나가지를 않았습니다. 분양가가 6억 인 아파트에 전세가 3억 5천까지 떨어졌었는데 전세를 주게 되면 근저당권 설정 때문에 잔금대출 진행이 불가능했고 나머지 2억 5천은 제가 현금이나 다른 대출로 메꿔야 했습니다. 이때 애석하게도 다니던 회사가 부도를 맞게 되어 전 길바닥에 나앉게 되었고 잔금대출이 아니면 저 큰돈을 마련하기에는 상황이 너무 좋지 않았습니다.
입주지정날짜가 점점 다가오고 전세나 월세 가격으로는 남은 잔금을 처리하기에는 턱없이 모잘랐습니다. 결국 금리가 높은 잔금대출을 진행하여 전액을 잔금처리하고 제가 입주를 진행하게 됩니다. 일단 일정기간 동안은 이자를 감수하다가 특례보금자리론이나 더 낮은 이자의 대출이 나오면 대환을 통해 갈아타는 방법을 생각했고 23년 중반쯤 단지의 입주 매물이 어느 정도 정리가 되면 전세가격이 다시 오를 수도 있으니까요.
■ 취등록세만 생각했다가는 낭패
입주를 어느정도 완료하고 최종적으로 집단등기 진행을 위해 계약을 맺은 법무법인 쪽으로 관련된 자료를 전달하였고 시간이 얼마 지나지 않아서 취등록세와 등기 비용에 대한 안내가 돌아왔습니다.
사실 부동산쪽으로는 굉장히 무지해서 국민주택채권도 그렇고 근저당권설정 채권에 대한 내용을 이해를 못 하고 있었습니다. 존재는 알고 있었는데 이렇게 가격이 비쌀 줄은 사실 몰랐죠... 저처럼 모르시는 분들이 많을 것 같아서 구글링 한 정보를 좀 가져와보도록 하겠습니다.
■ 국민주택채권의 이해
보통은 아파트를 매매하거나 청약이 되어서 잔금을 치룰 때 대부분은 아파트를 담보로 하여 주택담보대출을 진행하거나 잔금대출을 실행하는 분들이 대다수일 겁니다. 이러한 경우에는 소유권이전에 관한 채권매입과 근저당권설정에 관한 채권매입 2개가 동시에 진행된다고 합니다.
간단하게 부동산 매매에 따른 소유권이전등기와 부동산 담보대출에 따른 근저당권 설정등기에 들어가는 주택채권 매입할인액에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
주택도시기금법 제8조 1항 2호에 따르면
"국가 또는 지방자치 단체에 등기 등록을 신청하는 자는 국민주택채권을 매입하여야 한다."
라고 나와있고 일반 주택 국민주택채권 매입대상자 및 매입 기준은 아래와 같습니다. 여기에서 말하는 국민주택채권이란 정부에서 발행하는 채권으로 그 목적은 국민을 위한 주택사업을 시행하는 데 있어서 소요되는 돈을 확보하기 위함으로 정의되어 있습니다. 이는 부동산 등기를 진행하는, 그러니까 주택을 매수하는 자가 매입하여아 하는 것으로 소유권 이전등기를 하기 위해서는 의무적으로 매입해야 하는 채권입니다.
| 구분 | 시가표준액 | 의무매입률 | |
| 서울 광역시 | 기타지역 | ||
| 주택 (아파트) |
2천만 ~ 5천만 | 1.3% | 1.3% |
| 5천만~1억 | 1.9% | 1.4% | |
| 1억~1.6억 | 2.1% | 1.6% | |
| 1.6억~2.6억 | 2.3% | 1.8% | |
| 2.6억~6억 | 2.6% | 2.1% | |
| 6억 이상 | 3.1% | 2.6% | |
국민주택채권의 매입액은 아파트의 매매가격이 아니라 '시가표준액'을 기준으로 잡습니다. 여기서 시가표준액이란 취득세, 등록세와 같은 각종 지방세의 과세기준을 표준화하기 위해 공시된 토지 및 주택의 가액을 의미합니다. 공동주택의 공시가격은 하단의 사이트에서 확인이 가능합니다.
단, 저희 같이 이제 막 신규로 분양이 된 공동주택의 경우에는 부동산 가격이 아직 공시가 되지 않은 경우가 많습니다. 그러한 경우에는 지방세법 제10조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제18조 제3항 제2호의 규정에 의하여 "취득가격으로 하여야 한다." 라고 적혀있습니다. 이는 곧 아파트의 분양가격을 의미합니다.
■ 나의 소유권이전 채권 할인
이렇게 확인한 공시지가와 상기의 의무매입률을 계산해 보면
620,272,272원(분양가) X 2.6 %(소유권이전 채권 의무매입률) = 16,127,090원
천 원 단위는 반올림을 하게 되면 채권 매입 금액은 상기 비용 시트의 16,130,000원을 만족합니다.
하지만 이 금액은 실제 납부금액이 아닙니다. 왜냐하면 주택채권을 구매하고 나서 보통은 이 채권을 갖고 있지 않고 곧바로 팔아버립니다. 이유는 채권의 수익률이 낮은 수준인데다가 5년간 보유해야 하는 제약이 있기 때문에 의무적으로 사자마자 바로 할인해서 파는 게 그나마 이득이기 때문입니다. (그래도 과거에는 2~3 %였던 수익률이 최근 기준으로는 3~4%까지 올라가 있기는 합니다.) 이 채권을 사고 나서 팔지 않는 것은 매입자의 자유이기 때문에 혹시라도 유지를 하실 분들은 따로 의뢰한 법무법인 쪽에 요청을 하시면 됩니다.
그리고 여기에서 저희가 내야 하는 금액이 결정되는 겁니다. 저의 경우를 예시로 들자면 16,130,000원에 채권을 매입하고 이것을 바로 할인하여 되팔게 됩니다. 할인을 해서 팔기 때문에 매도금액은 16,130,000원 보다 작을 수밖에 없습니다. 이 매도 금액과 매입한 금액의 비율이 바로 저희가 지불해야 할 금액을 알려주는 '할인율' 입니다.
(보통 할인율이 높으면 좋다고 생각하시겠지만 그건 매수자 관점이고 저희는 매도를 하는 것이기 때문에 할인율이 낮을수록 좋습니다.)
오늘 기준으로 국민주택채권의 할인율은 10.88814% 입니다.
이제 아까 계산한 소유권이전채권 매입비용에 이 할인율을 곱합니다.
16,130,000 X 0.1088814 = 1,756,256 원입니다.
■ 법무법인이 안내한 금액과 내가 계산한 금액이 다른 이유
이 금액이 실제로 1월 31일 자에 등기를 진행했을 때 제가 납입해야 할 소유권이전 채권할인 금액이 되는 겁니다. 근데 위로 올라가서 보면 실제 법무법인 쪽에서 지급하라고 안내가 온 가격은 훨씬 큽니다.
제가 계산한 금액인 1,756,256원보다 220만 원가량 더 많은 4,032,500원이 잡혀있었습니다. 다시 가만히 할인 금액을 뜯어보니 정확히 책정된 금액이 소유권이전 채권매입액의 정확히 25% 비율로 설정을 해둔 것을 알 수 있었습니다. 이렇게 설정을 한 이유가 뭘까요? 다음은 법무법인의 홈페이지에서 자주 묻는 질문에 올려진 답변입니다.
해당 법무법인의 홈페이지를 들어가 보니 채권할인률이 매일 변동이 되다 보니 추가비용이 입금되는 수고로움을 덜기 위해서 미리 높은 채권시세(아마 25%)로 비용 안내를 한다고 적혀있네요.
다음의 내용도 같습니다. 법무법인에서는 단 1원의 부당이득 없이 정확한 금액으로 환급을 드리니 걱정하지 말라는 문구가 적혀있었습니다. 해당 내용을 보니 믿음이 가긴 하는데 최종적으로 비용처리가 완료된 시점에서 계산을 해보도록 하겠습니다.
다음은 대출을 일으킨 매입자가 진행해야 할 근저당권설정 채권할인에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
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