[부동산 #2] 입주아파트 등기 비용은 얼마나?(근저당권설정 채권할인)

 대부분 아파트 입주를 앞두신 분들이 준공이 완료될 시점에 여기저기 정보를 모아서 소유권이전 등기를 진행할 때 소요되 는 비용에 대하여 많이 준비를 하십니다. 등기 칠 때 들어가는 것이 사실 세금인데 이 세금이 아파트 값 자체가 워낙 비싸기 때문에 몇백에서 많게는 몇 천 만 원을 왔다갔다 하기 때문입니다. 그 중에서도 대부분 취득세는 잘 챙기는데 생각보다 주택채권에 대해서는 모르시는 분들이 많습니다. 저 역시도 존재에 대해서는 대충 알고 있었지만 금액이 그렇게 클 줄은 몰랐으니까요. 

 

 ▶ 주택채권에 대한 설명

 

 오늘은 등기에 들어가는 과목과 비용에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

■ 등기에 들어가는 비용

 

1. 취득세 

 취득세란 토지 및 건축물의 취득에 대하여 그 취득자에게 부과하는 지방세로 취득 당시 가액에 따라 다음과 같이 분류됩니다.

 - 취득당시가액이 6억 원 이하인 주택 : 1%

 - 취득당시가액이 6억 원 초과 ~ 0억 원 이하인 주택 : (취득가액 x 2/3억 원 - 3) x 1%

 - 취득당시가액이 9억 원을 초과하는 주택 : 3%

 - 1세대 4주택 이상 : 4%

 그리고 조정대상 지역과 조정대상 외 지역에 따라 다음과 같이 분류됩니다.

22년 말부터 경기도까지 이어져있던 조정대상지역을 대부분 해지했기 때문에 많은 분들이 취득세 부담을 살짝 덜으셨을 것 같네요.

 

2. 농어촌특별세

 - 전용면적 85m² 를 초과한 경우에만 0.2%가 붙습니다.

 

3. 지방교육세 

  - 취등록세의 10%가 붙습니다.

 

4. 소유권이전 채권매입 (정확히는 매입 후 되팔게 되었을 때의 차액)

 - '시가표준액'을 기준으로 의무매입률이 정해져있으며 다음과 같습니다.

5. 근저당권설정 채권매입 

 - 근저당권설정 채권 같은 경우에는 잔금대출이나 주담대 등 금융권 대출을 통해서 아파트를 매입하신 분들에게만 적용되는 사항입니다. 여기서 일단 근저당이 무엇이지 확인해보겠습니다.

 

저당권이란?

 돈을 빌려주는 대신 담보로 제공된 부동산에 대해 후순위 채권자보다 '먼저' 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

근저당권이란?

"근저당권"이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말합니다.

 

저당권은 이해하겠는데 근저당권은 도통 무슨소린지 모르겠네요. 쉽게 풀어서 예를 들어보겠습니다. 

 

 아파트를 담보로 해서 은행에 5억의 대출을 받았습니다. 이렇게 되면 먼저 그 아파트가 담보로 잡혀있지 않은 상태에서는 은행이 저당권에서 선순위를 갖고 있다고 말 할 수 있습니다. 그런데 이 5억에 대하여 매월 발생하는 원리금이 있습니다. 돈을 빌린 사람이 예정보다 빨리 이 돈을 갚거나 아니면 사정이 어려워 이자도 내지 못하여 계속해서 돈이 밀린다면 어떻게 될까요? 시간이 지날 수록 애초에 잡은 5억에 대한 채권액이 매번 달라지게 되는데 이걸 매번 다시 등기하기는 상당히 번거롭습니다. 그래서 애초에 은행에서는 맨처음 대출을 해준 금액에서 일정액 이상으로 넉넉하게 저당권을 설정합니다. 이렇게 저당권의 채권액을 최고한도로 잡은 금액을 채권최고액이라고 하며 보통 대출 실행한 금액의 120~130% 수준으로 금액을 설정합니다. 위에 예시처럼 5억의 대출을 받았다면 은행에서 잡은 근저당권의 금액은 6억 에서 6억 5천만 원 정도를 잡아두는 거죠. 이래야 채무자가 이자를 제때 내지 못하거나 문제가 생겼을 때 채권자가 받아야 할 돈을 되찾을 수 있는 여유가 생기게 됩니다.

 

 결과적으로 말씀드리자면 저당권이나 근저당권이나 채권에 대한 변제액의 선순위를 갖는다는 부분에서는 효력이 같습니다. 근저당권이 설정되어 있으면 채무자가 빚을 갚지 않을 시 법적 소송 절차를 거치지 않고 담보로 잡은 부동산의 경매를 신청할 수있습니다. 또한 우선변제권으로 다른 후순위 채권자보다 우선적으로 채권에 대한 금액을 돌려받을 수 있습니다. 

 

 그리고 이러한 근저당권은 부동산 등기에 기록되게 되는데 소유권이전 등기와 마찬가지로 이 근저당권이 설정된 부분에 대하여서도 국민주택채권을 구매하게 됩니다.

 

 일단 근저당권이 무엇인지는 알았습니다. 

 

 그런데 주택을 매입하면서 우리가 갖게 되는 소유권 이전에 대하여 주택채권을 우리가 매입한다는 건 알겠는데, 근저당권을 잡는 주체는 은행인데 이것에 대한 국민주택채권까지 왜 매입자가 부담을 해야 하는 거지? 라는 생각이 들어서 이해를 위해 여기저기를 뒤져보았습니다. 찾아보던 중에 하기와 같은 내용을 발견하였습니다.

 

근저당권 설정비용은 부동산에 근저당권을 설정하는 경우 발생하는 비용으로 그 세부항목으로는 등록세, 교육세, 등기수수료, 법무사 비용, 감정평가 수수료, 국민주택채권 매입비 등이 있다.

이 비용은 고객과 은행 간의 특약이 없는 한 법령에 따라 1. 등록세, 교육세, 등기료, 법무사 비용, 감정평가 수수료는 채권자인 은행이 부담하고 2. 국민주택채권 매입비는 근저당권설정자인 고객이 부담함이 원칙이다.

다만 은행은 이 법령상 기준에 관하여 별도로 고객에게 설명하거나 고객으로부터 근저당권 설정비용에 대해 부담할 의사가 있는지를 확인하지 아니하고 고객이 근저당권 설정비용을 부담한다는 내용이 담긴 근저당권설정계약서에 서명하도록 사실상 강제하였고 근저당권 설정비용의 부담을 전부 고객에게 전가해왔다.

 공정거래위원회는 이러한 문제점을 시정하기 위해 2008년 은행들이 사용해왔던 계약서 표준약관이 고객에게 부당하게 작용하였으며 약관조항을 등록세, 교육세, 등기료, 법무사 비용, 감정평가 수수료는 원칙적으로 은행이 부담한다는 내용으로 표준약관을 개정하였다.

 

 해당 내용으로 보아 근저당권 설정에 들어가는 부가적인 비용은 은행이 내는 게 맞고 이애 대한 국민주택채권은 부동산 매입자가 내는 게 맞는 것으로 확인되네요. 그리고 또한 대한민국법류정보의 내용을 발췌해보도록 하겠습니다.

 

에서 확인되는 것처럼 등록 및 방위세는 근저당권자(은행)가 처리하고 국민주택채권매입은 근저당권설정자(구매자) 이에 대한 인지세의 납부 의무는 양쪽에게 모두 있는 것으로 확인 됩니다.

 

6. 인지세, 증지세, 수임료 등

 - 인지세의 경우는 위에서 설명하였고 증지세는 법원에 납부하는 등기 수수료입니다. 그리고 수임료는 법무사 수임료입니다. (이것도 아마 양쪽에게 부과되는 비용일 것 같네요.)